Asosiy qism Davlat yer kadastri tushunchasi va mazmuni

AQShda ko'chmas mulkni hisobga olish
Ingliz tilida so'zlashuvchi mamlakatlarda ko'chmas mulk huquqlarini va tegishli yerlarni ro'yxatga olishni kuchaytirish tizimlari ko'p sabablarga ko'ra qiziqish uyg'otadi. Bu tizimlar Angliyaning sobiq mustamlakalari va hukmronliklari mamlakatlariga kuchli ta'sir ko'rsatdi. Bundan tashqari, ular ko'p jihatdan kontinental Evropa tizimlaridan farq qiladi. Ko'pincha, bu inventar ingliz tilida so'zlashadigan dunyoda yaqin vaqtgacha deyarli noma'lum bo'lganligi bilan bog'liq. Qo'shma Shtatlarda mulk huquqini oshirishning rasmiy tizimi o'ziga asos bo'lgan aktlarni shaxsiy topshirish va ro'yxatdan o'tkazishga asoslangan.
Hozirgi vaqtda yer ma'lumotlari manbalarining asosiy egalari xususiy mulk sug'urta kompaniyalari - bitimlarni sug'urtalashga ixtisoslashgan kompaniyalardir. Har bir bunday kompaniya asosan bir shtatda ishlaydi va o'z erini saqlaydi
1Dmitriev Gennadiy Innokentievich, ekspertiza va ko‘chmas mulkni boshqarish kafedrasi dotsenti, tel.: [phone], e-mail: [e-mail]
Dmitriev Gennadiy, Ko'chmas mulk ekspertizasi va boshqaruvi kafedrasi dotsenti, tel.: [phone], e-mail: [e-mail]
2Rush Natalya Aleksandrovna, ISTU Iqtisodiyot, menejment va huquq instituti magistranti, tel.: [phone], e-mail: [e-mail]
Rush Natalya, ISTU Iqtisodiyot, menejment va huquq instituti aspiranti, tel.: [phone], e-mail: [e-mail]
buxgalteriya hisobi. Yozuvlar har kuni rasmiy hujjatlardagi tegishli ma'lumotlarni umumlashtiradigan ekspertlar guruhi tomonidan tuziladi va qayta ko'rib chiqiladi.
Ushbu holatning sabablari aniq: davlat (davlat, shahar) axborot tizimi mavjud bo'lmaganda, huquqlari sug'urta qilinishi kerak bo'lgan ko'chmas mulkning belgilangan chegaralari to'g'ri ekanligiga ishonch hosil qilishning imkoni yo'q. Shunday qilib, mijozning o'zi mulkining chegaralarini o'rganish va qo'shni mulklar o'rtasidagi chegaralar to'g'risidagi ma'lumotlarni asta-sekin to'playdigan, agar qo'shni ko'chmas mulk egasi paydo bo'lsa, kelajakda bunday so'rovlarni osonlashtirish uchun mo'ljallangan o'z axborot tizimini qo'llab-quvvatlash zarurati tug'iladi. ushbu kompaniyaning keyingi mijozi bo'lish.
Bunday so'rovlarning eng katta kamchiligi shundaki, ular har bir mulk uchun alohida va faqat unga bo'lgan huquqlarni sug'urta qilish zarurati bilan bog'liq holda amalga oshiriladi. Ushbu materiallardan er uchastkalari to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan davlat axborot tizimlarini ishlab chiqish uchun foydalanish AQShda muhokama qilinmoqda.
Ushbu munozaraning asosiy bosqichlari quyidagilardan iborat. 1970-yillarda. barcha yer hujjatlarini tegishli tumanlar arxivlariga modernizatsiya qilish va integratsiyalash bo‘yicha keng ko‘lamli dastur ko‘rib chiqildi, bunda ilgari hech qanday hisobga kiritilmagan tegishli ma’lumotlarning sezilarli miqdori qo‘shildi. 1980-yillarda. Shimoliy Karolinada rivojlanayotgan mamlakatlarga texnik va moliyaviy yordam ko'rsatish uchun yer reestri dasturi qonunlashtirildi. Bir muncha vaqt o'tgach, bir qator shtatlarda har bir er uchastkasining identifikatori va ularning markaziy indeksidan foydalanish asosida o'rganilayotgan yer uchastkalari uchastkalarini ro'yxatga olish dasturiga e'tibor qaratildi. Misol uchun, bu Kanzas shtatining Wyendott okrugida amalga oshirildi, u erda erni ro'yxatga olish tizimi ishlab chiqilgan. Tizimning asosiy komponentlari 1:1200 masshtabda tuzilgan yer uchastkalarining xaritalari, 66 000 yer uchastkalarining xususiyatlariga oid batafsil maʼlumotlar bazasi edi. Tizim ishlaydi va har kuni yangilanadi. Yana bir misol, Oregon shtatining Leyn okrugida ishlab chiqilgan tizim. Tizimdagi barcha koordinatalar va ma'lumotlar asosiy xaritalar va koordinatalarni boshqarishning bir to'plamiga asoslanadi. Tizim ko'p maqsadli axborot tizimi xarakteriga ega. Tumandagi barcha mulklar va yer uchastkalari yer uchastkalari indeksiga kiritilgan. Axborot qatlamlariga soliqlar xaritalari va yer uchastkalarining raqamlari, erdan foydalanish xarakteri, turar-joy birliklari soni, yer uchastkalari chegaralari koordinatalari kataloglari kiradi. Bundan tashqari, unda soliqlar va baholash to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud.
Huquqlarni ro'yxatga olish Markaziy Evropa tizimi mamlakatlarida ko'chmas mulk hisobi
Eng ilg'or kadastr tizimlarining markazida, asosan Evropada keng tarqalgan
ny mamlakatlar, 1807 yilda Napoleon tomonidan kiritilgan frantsuz kadastrining tamoyillari hisoblanadi. Napoleon kadastrining asosiy yangiligi quyidagilardan iborat: butun mamlakatni qamrab olgan kadastr tumanlari; har bir tuman uchun tizimli ravishda tuziladigan kadastr xaritalari; ko'chmas mulk kadastr raqamlari - har bir mulk uchun noyob identifikatsiya kodi, butun mamlakat bo'ylab boshqa hech qanday mulk uchun o'z tarixi davomida takrorlanmaydi.
Biroq, allaqachon XIX asrning ikkinchi yarmida. Bunda ustuvorlik Germaniya va Shveytsariyaga tegishli edi. Bundan tashqari, ushbu mamlakatlarda ushbu ob'ektlarga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazishni ta'minlash uchun zarur bo'lgan kondominiumdagi kvartira va ijaraga olingan erlarda qurilgan binoni huquq ob'ekti sifatida tavsiflash uchun kadastr imkoniyatlari kengaytirildi.
Kadastrning asosiy vazifasi mulkning tavsifi bo'lib, uning turli qismlariga egalik qilish to'g'risidagi barcha mumkin bo'lgan tushunmovchiliklarning oldini olish uchun etarli. Bu, birinchi navbatda, er uchastkasining chegaralariga tegishli. Faqatgina ushbu sayt uchun tuzilgan sayt rejasidan farqli o'laroq, shahar, tuman, mikrorayonning kadastr xaritasidagi har qanday uchastkaning chegarasi bir vaqtning o'zida boshqa saytga tegishli bo'lib, ularni chegaralash uchun xizmat qiladi, mumkin bo'lgan chegara mojarosini oldindan hal qilishni taklif qiladi.
Frantsiya tizimini ko'rib chiqayotganda shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkka bo'lgan huquq unga bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimi tomonidan ishonchli himoyalangan, ammo bu huquqni to'liq himoya qilish uchun etarli emas.
Shunday qilib, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni himoya qilishning to'laqonli tizimi ham ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning tabiatini (huquqlarni ro'yxatga olish tizimi), ham ko'chmas mulkning chegaralarini (tarkibini) (ko'chmas mulk kadastri) himoya qilishdan iborat. Bundan kelib chiqadiki, ko'chmas mulk kadastri tizimi mulk huquqini ro'yxatga olish tizimi kabi ishonchli bo'lishi, uning yozuvlari va tavsiflari bir xil yuridik kuchga ega bo'lishi kerak.
Ideal holda, ushbu ikkala tizim ham tashkiliy ma'noda yagona qonunchilik va yagona boshqaruv bilan birlashtirilgan yagona yaxlit bo'lishi kerak. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni himoya qilish tizimini rivojlantirishning asosiy tendentsiyasi ushbu ikki tizimni tubdan birlashtirishdan iborat. Biroq, amalda buni amalga oshirish oson emas: bu tizimlar ixtisoslashuvi va faoliyat sohalari bo'yicha farqlanadi, ularning avtonom tarixiy rivojlanishi, shuningdek, huquqiy tuzilmalar va tartiblar birlashishga to'sqinlik qiladi.
Germaniya, Avstriya va Shveytsariya, Shvetsiya va Finlyandiya va boshqa ko'plab Evropa mamlakatlarida kadastr va huquqlar reestri o'rtasidagi munosabatlar juda yaqin, Niderlandiyada esa bu tizimlar allaqachon yagona tashkilotga birlashtirilgan.
Ko'chmas mulkni ro'yxatga olishning ideal tizimida ko'chmas mulk kadastri tavsiflarni o'z ichiga oladi
ko'chmas mulk ob'ekti, uni boshqa ob'ektlar orasida aniq aniqlash uchun zarur bo'lgan; ushbu ob'ektga bo'lgan huquqlar reestrida ushbu ob'ektga bo'lgan huquqlar egasining uni bir ma'noda identifikatsiyalash uchun zarur bo'lgan tavsiflari, shuningdek ushbu huquqlarning o'ta aniq va bir ma'noli tavsifi mavjud. Ko'chmas mulk kadastrining yozuvlarida, kadastr raqamidan tashqari, huquqlar reestridagi yozuvlarni takrorlaydigan va aksincha, hech qanday yozuvlar mavjud emas. Bu juda muhim, chunki ushbu tizimlardagi har bir yozuv qonuniy xususiyatga ega bo'lib, mulkka egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat sifatida taqdim etilishi mumkin bo'lgan boshqa hujjatlarga nisbatan asosiy huquqiy hujjat hisoblanadi.
Huquqlarni ro'yxatdan o'tkazishda bo'lgani kabi, ko'chmas mulkni kadastr ro'yxatidan o'tkazish ham huquq ob'ektini aniqlash uchun ahamiyatsiz bo'lgan uning xususiyatlari bilan yuklanishi mumkin emas. Masalan, er uchastkasining maydoni hech qanday tarzda uchastkaning o'zini ko'rsatmaydi, chunki bir xil maydonga ega bo'lgan er uchastkalari juda ko'p bo'lishi mumkin. Shu bilan birga, aniq tasvirlangan uchastka chegaralari ham uchastkani, ham uning chegaralarini aniq ko'rsatadi.
Ko'chmas mulk kadastrining asosiy zarur tarkibiy elementi har bir mulkka kadastr raqamini berishdir. Bu raqam har bir mulk uchun yagona bo'lib, butun mamlakat bo'ylab boshqa hech qanday mulk uchun hozir ham, kelajakda ham takrorlanmaydi. Unga tayinlangan rol quyidagicha. Huquqlar reestridagi yozuvlar uchun huquq ro'yxatga olingan ob'ektga nisbatan aniqlik zarur. Bu kadastr raqamining maqsadi: barcha materiallar va ko'chmas mulk kadastri va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar reestri va ularning arxivlari, bitta ko'chmas mulk ob'ekti bilan bog'liq, u bir-biri bilan bog'lanadi. Bu kadastr hujjatlari va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar reestrida takrorlanishi kerak bo'lgan ob'ekt haqidagi yagona ma'lumot.
Kadastrda aks ettirilgan er uchastkasi kadastr ma'lumotlarining yacheykasi bo'lib, u mulkni aniq tavsiflash uchun zarur bo'lgan barcha ma'lumotlarni, ham grafik, ham raqamli ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Kadastr xaritasi faqat qonun va soliqqa tortishni himoya qilish uchun zarur bo'lgan narsalarning grafik tasviridir.
Ushbu xaritada uchastkalarning chegaralari mavjud. Har bir uchastka yopiq chegara konturiga ega, uning ichida kadastr raqami qo'yiladi. Bu asosiy, ammo yagona axborot qatlami emas. Huquqni ro'yxatdan o'tkazish uchun bino maydonining grafik ko'rinishini ko'rsatish kerak bo'lishi mumkin.
Er uchastkasi chegaralarida umuman uchastkaga nisbatan alohida huquqiy rejim zonalarining chegaralari, masalan, servitut belgilanishi kerak. Ushbu zona faqat ma'lum bir uchastkaga nisbatan (ushbu qismdan qo'shni qismga o'tish huquqi bilan bog'liq bo'lgan servitut) yoki ma'lum bir qismga kiradigan uchastkalarga nisbatan aniqlanishi mumkin.
hududiy zona (masalan, suvni muhofaza qilish zonasi). Ikkinchi holda, bunday zonaning hududi uchastkalarni "bir-biriga yopishadi" va ularning chegaralari, qoida tariqasida, mos kelmaydi. Bundan tashqari, bunday zonalar bir nechta bo'lishi mumkin; ularni tashkil etuvchi va tegishli huquqiy rejimga rioya etilishini nazorat qiluvchi xizmatlar har xil va bir-biri bilan bog‘liq emas. Ushbu zonalar paydo bo'lishi va yo'qolishi mumkin, ularning konturlari o'zgarishi mumkin, bu ularni alohida kartografik qatlamlar sifatida qayd etishga majbur qiladi.
Barcha G'arbiy Evropa mamlakatlari uchun xarakterlidir kadastr tizimli ravishda butun hududni qamrab oladi, shu bilan birga to'plangan va qayd etilgan ma'lumotlar doimiy ravishda yangilanadi. Umumiy tendentsiya shundan iboratki, yer birliklariga asoslangan fiskal va huquqiy kadastr ma'lumotlari umumiy axborot tizimining asosi sifatida ortib borayotgan talabni topmoqda. Asl maqsadiga qo'shimcha ravishda, kadastr xaritalari boshqa ko'plab maqsadlarda qo'llaniladi. Misol uchun, Shveytsariyada shaharlar kadastr ma'lumotlaridan foydalanishga asoslangan juda aniq munitsipal xaritalarni ishlab chiqaradi. Kadastr tadqiqotlarini shahar hududlarini keng ko'lamli xaritalashning boshqa turlari bilan birlashtirish boshqa mamlakatlarda ham umumiy tendentsiya hisoblanadi.
Skandinaviya davlatlaridan Daniyada qo'llaniladigan tizim G'arbiy Evropa mamlakatlarida qabul qilingan tizimlarga eng yaqin hisoblanadi. Bu mamlakatda uzoq vaqt davomida umumiy ma'lumotnoma materiallari bilan bog'langan keng qamrovli mamlakat kadastr xaritalari mavjud. Kadastr tadqiqotlari, masalan, uchastkalarning chegaralarini o'zgartirganda, xususiy yer tuzuvchilar tomonidan amalga oshiriladi. Biroq, yozuvlar va kadastr xaritalari Kopengagenda joylashgan Matrikel Kontoret markaziy davlat xizmatida amalga oshiriladi. Kadastr ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimi bilan chambarchas bog'liq.
Xuddi shunday yaqin munosabatlar Shvetsiya va Finlyandiyada ham mavjud bo'lib, bu erda mulk huquqini ro'yxatga olish tizimlari (huquqlari) kadastr birliklariga asoslangan. Bu yerda inventarizatsiya asta-sekin o'zgarib bordi, soliq maqsadlarida foydalaniladigan va xaritalar bilan erkin bog'langan oddiy yozuvlardan yuqori darajada ishonchli o'rnatilgan tizimlargacha. Shvetsiyada hozirda shahar va qishloq tizimlari bitta umumiy reestrga birlashtirilgan, Finlyandiyada esa shahar va qishloq joylari uchun ro'yxatga olish hali ham alohida yuritiladi.
Shvetsiyada kadastr hozirda huquqlarni ro'yxatga olish tizimi bilan birlashtirilmoqda. Ko'chmas mulk ma'lumotlarini yig'ish bo'yicha markaziy direksiya (CFD) deb nomlangan bitta umumiy agentlikda tanlangan kadastr ma'lumotlarini va huquqlar reestridan ma'lumotlarni to'plash va uzatish avtomatik ravishda ma'lumotlarni qayta ishlash uchun amalga oshiriladi. Mintaqaviy kadastr va yerni ro'yxatga olish xizmatlari ma'lumotlarni yig'ishda davom etmoqda. Ular CFDlar bilan avtonom aloqa kanallariga ega va er maydalangan taqdirda yozuvlarga o'zgartirishlar kiritish huquqiga ega,
egalik huquqini o'tkazish. CFD barcha sertifikatlarni berishga, shuningdek, ko'chmas mulk ma'lumotlaridan foydalangan holda boshqa organlar bilan barcha turdagi aloqalarni ta'minlashga majburdir. Bu ishlarning takrorlanishining oldini oladi. Bundan tashqari, rasmiy hujjatlarni rasmiylashtirish va ularni manfaatdor shaxslarga berish uchun talab qilinadigan vaqt sezilarli darajada qisqartiriladi. Tizim hozirda mamlakatning aksariyat qismida ishlamoqda va yaqin besh yil ichida toʻliq qurib bitkaziladi.
Ilgari Norvegiyada tashkillashtirilgan kadastr tizimi mavjud emas edi. Buning o'rniga, soliq maqsadlari uchun mo'ljallangan, faqat qisman kartalar tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan eski tizim mavjud edi. Ayni paytda mamlakatimizda manfaatdor shaxslarning yer uchastkalari, manzillari va binolari to‘g‘risida ma’lumot beruvchi GAB avtomatlashtirilgan tizimi joriy etilgan.
Frantsiyada va frantsuz tajribasidan foydalanadigan mamlakatlarda kadastr
Frantsiya zamonaviy kadastrning tarixiy vatani sifatida qaralishiga qaramay, mamlakat rivojlanishining hozirgi bosqichida Frantsiya kadastrini muvaffaqiyatli misol qilib keltirish mumkin emas.
Hozirgi vaqtda qo'llaniladigan kadastr rejalari turli xil kelib chiqadi. Ularning yarmi, asosan, qishloq joylarida, Napoleon davridagi eski rejalardan, shuningdek, 1930-1960 yillar oralig'ida tuzilgan rejalardan hali ham foydalanmoqda. Qolgan yarmi yangi rejalardan iborat, "muntazam" deb ataladi, chunki ular rasmiy texnik standartlarga javob beradi; ular katta kartografik aniqligi bilan mashhur. Inventarizatsiyada ko'rsatilgan maydonlar, birinchi navbatda, haqiqiy er o'lchash ishlaridan emas, balki "grafik" hisob-kitoblar asosida aniqlanadi. Shunday qilib, ular rejaning sifati bilan bevosita bog'liq bo'lgan aniqlikka ega emaslar. Bundan tashqari, davlat mulki kadastrda aks ettirilmaydi. Shunday qilib, kadastr ma'lumotlarining aniq etishmasligi mavjud. Buning asosiy sababi inventarning fiskal funktsiyasiga e'tibor qaratishdir. Agar davlat ko'chmas mulk egasi sifatida soliq to'lovchi bo'lmasa, u ko'chmas mulk egalari reestrida mavjud emas, shuning uchun unga tegishli ko'chmas mulkni ro'yxatdan o'tkazish mumkin emas. Bundan tashqari, ro'yxatga olinmagan o'zgarishlarning natijasi bo'lgan xatolar mavjud (ko'p kilometrlik kommunal xizmatlar qonuniy ravishda mavjud emas va shuning uchun mavjud qoidalarga ko'ra, Kadastr rejasida ko'rsatilmaydi).
Frantsiya kadastrida davom etayotgan islohotning maqsadi Germaniya va Shveytsariya kadastrlari standartlariga javob beradigan hujjat yaratishdir. Buning uchun barcha ko'chmas mulk ob'ektlarini to'liq qayta ekspertizadan o'tkazish nazarda tutiladi.
Frantsiya tizimi Shimoliy va G'arbiy Afrikaning aksariyat mamlakatlari kabi sobiq mustamlakalariga sezilarli ta'sir ko'rsatdi. Bu mamlakatlarda
nah kadastrlari va yer registrlari (livre foncier) odatda erning faqat kichik bir qismini, asosan, shahar joylarini qamrab oladi. Odatda, erni ro'yxatga olish - bu har bir er uchastkasi uchun alohida sahifaga ega bo'lgan huquqni ro'yxatga olish. Agar kimdir o'z mulkini ro'yxatdan o'tkazmoqchi bo'lsa, ro'yxatga olish organiga murojaat qilishi kerak. Shundan so'ng, uning arizasi ma'lum vaqt davomida rasmiy bo'lib qoladi, keyin esa qo'shnilar va boshqa manfaatdor shaxslar ishtirokida erni o'rganish va demarkatsiya qilish kerak. Apellyatsiya berish muddati tugagandan so'ng, er uchastkasi reestrga kiritiladi va uning egasiga mulkchilik guvohnomasi beriladi.
Ispaniya va Italiya ham Napoleon inventarlaridan ta'sirlangan. Bu erda bir xil asosda ishlab chiqilgan tizimlar qabul qilindi. Biroq, Ispaniya tizimi keng qamrovli, milliy qamrovni ta'minlamaydi. Ko'chmas mulk kadastri va unga bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish o'rtasida zaif bog'liqlik mavjud. Ushbu ikki yozuv tizimi turli boshqaruv organlari tomonidan nazorat qilinadi va huquqlar reestridagi tavsiflar har doim ham inventarizatsiyada tasvirlangan ob'ektlarga taalluqli emas. Shunday qilib, kadastr va reestr o‘rtasidagi bog‘liqlik, birinchi navbatda, yer uchastkalarini ko‘rsatish bilan emas, balki mulkdorning nomini ko‘rsatish orqali ta’minlanadi, bu esa ushbu tizimlarni yanada unifikatsiya qilishga to‘sqinlik qiladi.
Janubiy Evropada qo'llaniladigan inventarizatsiya markaziy Evropaga qaraganda ko'proq moliyaviy xarakterga ega. Binolar soliqqa tortishning muhim ob'ekti bo'lganligi sababli, Italiya kadastrning bir qismi sifatida yangi binolar reestrini yaratdi. Gretsiyada keng qamrovli bir hil milliy kadastr mavjud emas, ammo muammo o'rganilmoqda va hukumat yaqin kelajakda milliy tizimni o'rnatish to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin.
Torrance tizimida ko'chmas mulk hisobi va uning Angliyada qo'llanilishi
Robert Torrance tomonidan kiritilgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimi mamlakatning yoki hatto ma'lum bir hududning qattiq kadastr xaritasining majburiy mavjudligini ta'minlamaydi. Bu tizimning asosiy xususiyati shundan iboratki, oʻrganilayotgan yer uchastkasi mulkchilik reestrining birinchi boʻlimining asosiy qismi boʻlgan yagona mulk xaritasida aniqlanadi. Ushbu bo'limda mulk huquqi to'g'risidagi batafsil ma'lumotlar, shuningdek, servitutlar, og'irliklar va boshqa shartlar hududlari ko'rsatilgan yerning tavsifi keltirilgan. Aytishimiz mumkinki, bu holda kadastr ushbu tizimda ro'yxatga olingan barcha ko'chmas mulk reestrining birinchi bo'limlari yig'indisidan iborat. Bir tomondan, ushbu ko'chmas mulk kadastri huquqlarni ro'yxatga olish tizimi bilan oddiygina birlashtirilmaydi, u bilan ajralmas bir butunlikni tashkil qiladi. Boshqa tomondan, kadastr mustahkam kadastr xaritasi ko'rsatadigan aniq afzalliklardan mahrum. Bu ma'lum bir to'liqsizlikni tashkil qiladi
Torrance tizimi va shu bilan birga, ehtimol uning rivojlanish istiqbollarini belgilaydi. Avstraliya hozirda kadastr kartografiyasini o'z ichiga olgan tizimli ro'yxatga olishni joriy qilmoqda.
Torrance tizimi asl nusxaga yaqin bo'lgan ko'plab sobiq ingliz mustamlakalarida, masalan, Sharqiy Afrika mamlakatlarida, AQSh va Kanadaning ba'zi shtatlarida, shuningdek Angliyada qayta ishlab chiqarilgan.
1853 yildan boshlab Ordnance Survey kartografik tashkiloti butun Angliyaning qishloq joylari uchun 1:2500 va shaharlar uchun 1:1250 masshtabdagi topografik xaritalarini ishlab chiqarishni boshladi. Bu ish 1893 yilgacha davom etdi. Xarita har qanday ko'chmas mulkning chegaralarini aniq ko'rsatish mumkin bo'lgan material bo'lib xizmat qildi. 1925 yilgi qonunlarga muvofiq, ushbu xarita ko'chmas mulk haqidagi rasmiy ma'lumot manbai bo'lib, doimiy ravishda yangilanadi. Qurolli yerlarni boshqarish bo'limi Yer reestri (ko'chmas mulkni ro'yxatga olish tizimining organi) bilan o'zaro hamkorlik qiladi va maxsus so'rovlarni amalga oshiradi, ya'ni. har bir holatda.
Sayt mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun belgilanganidan so'ng, ro'yxatdan o'tmagan erni mutlaq egalik (tekin mulk) bilan sotib olgan yoki 40 yil va undan ko'proq muddatga ro'yxatdan o'tmagan ijaraga olgan har bir kishi, mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun Er reestriga ariza bergan kundan boshlab ikki oy ichida murojaat qilishi kerak. bitim. Xuddi shu majburiy ro'yxatga olish qoidasi keyingi operatsiyalar uchun ham qo'llaniladi. Birinchi ro'yxatdan o'tgan taqdirda, avvalgi mulk egasi ro'yxatga olish organiga haqiqatan ham mulkka egalik huquqiga ega ekanligi va shuning uchun uning qonuniy egasi ekanligi to'g'risida etarli dalillarni taqdim etishi kerak. Mulk ro'yxatga olingandan so'ng, davlat reestrda ko'rsatilganidek, mulkka egalik huquqini kafolatlaydi.
Muntazam va vaqti-vaqti bilan yer tuzish va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimlari va kadastr tizimlarining yuqoridagi tahliliy sharhidan ko'rish mumkinki, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar institutini huquqiy va tashkiliy jihatdan tartibga solishni izlashda zamonaviy iqtisodiy vakolatlar tajribasi qanchalik qiyin shakllangan. , uni qurish mexanizmlari. Kadastr tizimini yaratish va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish nazariyotchilari ko'chmas mulk kadastrini shakllantirish uchun muntazam va muntazam er tuzishni tanlash masalasiga, shuningdek, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni vaqti-vaqti bilan va tizimli ro'yxatga olish masalasiga katta e'tibor berishadi. ko `chmas mulk.
Sporadik harakatlar deganda er tuzish yoki ixtiyoriy va/yoki majburiy asosda amalga oshirilishi belgilangan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish tushuniladi, lekin ba'zi bir aniq holatlarda, masalan, ko'chmas mulkni sotishda.
Tizimli deganda amalga oshirilgan yer tuzish yoki huquqlarni ro'yxatga olish harakatlari tushuniladi
hali tekshirilmagan yoki ularga nisbatan huquqlar ro'yxatga olinmagan barcha ko'chmas mulk ob'ektlari uchun. Ko'rib chiqilayotgan sub'ektning tarixi tizimli tekshirish va huquqlarni muntazam ravishda ro'yxatdan o'tkazish bir vaqtning o'zida sodir bo'lgan va aksincha holatlarni biladi. Tabiiyki, nafaqat tashabbus, balki oraliq tadbirlarni moliyalashtirish ham manfaatdor tomonlar - ko'chmas mulk egalari zimmasiga yuklanadi, faqat davlat yoki mahalliy davlat hokimiyati organlari muayyan davlat dasturiga muvofiq tizimli harakatlarni boshlashi va moliyalashtirishi mumkin. Aynan shuning uchun bu tanlov juda qiyin.
1925 yilda Angliyada yangi yer qoidalari paketi joriy etildi. Ulardan biri “Yerni ro‘yxatga olish to‘g‘risida”gi qonun bo‘lib, u alohida hududlarda mulkka bo‘lgan huquqlarni majburiy (tizimli) ro‘yxatga olishni nazarda tutgan edi. Bu hududlar asta-sekin kengayib, hozirda Angliyaning butun hududini qamrab olgan. Biroq, aslida, ro'yxatga olish hali ham sporadik, qoida tariqasida, huquq faqat mulk sotilgan yoki uzoq muddatli ijaraga berilganda ro'yxatga olinadi. Biroq, inglizlar tizimli yondashuvning g'alabasi uchun kurashni davom ettirmoqda.
Kadastr ma'lumotlarini tizimli shakllantirish avvaldan tuzilgan dasturga muvofiq choraklar bo'yicha ketma-ketlikda amalga oshiriladi. Tizimli so'rov (yoki birinchi navbatdagi tizimli so'rov) mamlakatning butun hududiga emas, balki kadastr ma'lumotlarining mavjudligi eng dolzarb bo'lgan hududlarga: shaharlar va shaharchalarga nisbatan qo'llanilishi mumkin. Agar biz yopiq hududiy ob'ekt (alohida shahar) haqida gapiradigan bo'lsak, birinchi navbatda er tuzish bo'yicha ommaviy xususiy tashabbuslar kutilishi mumkin bo'lgan kvartallar ustuvor bo'lishi kerak.
Kadastr ma'lumotlarini tizimli shakllantirish har bir tekshirilgan mulk uchun kadastr tomonidan talab qilinadigan barcha ma'lumotlarni darhol shakllantirishni talab qilmaydi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining er uchastkalarini o'rganish - bu birinchi navbatda shakllanishi kerak bo'lgan qatlam. Ushbu qatlam mustaqil axborot qiymati hisoblanadi: ob'ektlar chegaralar bilan o'ralganidan so'ng, ular mulkchilik shaklidan qat'i nazar, mustaqil ichki rivojlanish, shu jumladan kadastr ma'lumotlarini shakllantirishni yakunlash bilan bog'liq rivojlanish imkoniyatini oladi.
Kadastr hisobi bo'yicha Rossiya tajribasi
Xulosa qilib, keling, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olishni shakllantirishda rus muammolariga murojaat qilaylik.
Rossiya Federatsiyasining "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni ro'yxatga olish to'g'risida"gi qonuni (keyingi o'rinlarda - Qonun) matnini jahon tajribasining yuqoridagi sharhi bilan taqqoslab, quyidagi asosiy xulosalar chiqarish mumkin:
1. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqni mustahkamlashni davlat tomonidan qo'llab-quvvatlashning jahon tajribasi, barcha xilma-xil milliy amaliyotlar bilan ularning barchasini huquqlarni mustahkamlashning huquqiy mexanizmining faqat ikkita tizimiga qisqartiradi: ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimi (sarlavhasi). ro'yxatga olish tizimi) yoki ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni tasdiqlovchi hujjatlarni ro'yxatga olish tizimiga (aktni ro'yxatga olish tizimi).
2. Fuqarolik kodeksi (CC), Rossiya huquqiy tizimining tabiati aniq ko'chmas mulk huquqlarini (nom ro'yxatga olish tizimi) ro'yxatga olish tizimini qurish uchun, ko'chmas mulk huquqlarini mustahkamlash tizimi sifatida Rossiya belgilash ko'rsatadi. Qonun bu niyatni tasdiqladi. Qonunda e'lon qilingan tizimning barcha elementlari ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimining elementlari bilan bog'liq. Bundan tashqari, ro'yxatga olingan huquqlar ob'ektining tavsifini faqat reestrning birinchi bo'limida cheklashga urinishlar tizimning mahalliy modelini Torrance tizimiga yaqinlashtiradi.
3. Qonun bilan qurilgan mexanizm muhim fundamental qoidalarning yo'qligidan aziyat chekmoqda, bu esa ro'yxatga olish tizimi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqni mustahkamlash tizimi funksiyasini to'liq bajara olmasligiga olib keladi. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimini qurish va ulardan foydalanish bo'yicha jahon tajribasi mulk huquqini ro'yxatga olish tizimi institutlarining mantiqiy asoslangan minimal zarur tizimini, ushbu tizimning asosiy xususiyatlarini ko'rsatadi. Qonun va Fuqarolik kodeksida belgilangan huquqlarni ro'yxatga olishning Rossiya mexanizmining to'liqligi uchun quyidagi tamoyillarni birlashtirish kerak:
Tizimda ro'yxatdan o'tgan vijdonli sotib oluvchining huquqlari mutlaq deb hisoblanadigan printsipga ko'ra, hatto sudda ham e'tiroz bildirilmaydi. Ushbu tamoyilni amalga oshirishga Art nashri to'sqinlik qiladi. 302-son “Insof oluvchidan mol-mulkni talab qilish” Ch. 20 GK "Mulk huquqlari va boshqa mulkiy huquqlarni himoya qilish"; Art. 2, 1-bet va san'at. Qonunning 12, 8-bandi. Vijdonli xaridor uchun kafolatlarning yo'qligi nafaqat sotib olingan ko'chmas mulk, balki unga kiritilgan keyingi investitsiyalar, shu jumladan jalb qilingan mablag'larning yo'qotilishiga aylanadi. Bu, birinchi navbatda, ko'chmas mulk aylanmasidan tashqari, ipoteka kreditining rivojlanishiga zarar keltiradi;
Ro'yxatga olish tizimidagi nuqsonlar natijasida yo'qolgan huquqlar ro'yxatga olish tizimining ajralmas qismi bo'lgan davlat kompensatsiya jamg'armasi mablag'lari hisobidan qoplanishi tamoyili. Huquqni ro'yxatga olish tizimining klassik versiyasida birlamchi va ikkilamchi ro'yxatga olish tartiblari ajralib turadi. Rossiya qonunchiligi ro'yxatga olish tartib-qoidalarida hech qanday farq qilmaydi.
4. Huquqlarni ro'yxatga olish tizimi huquq ob'ektining aniqligini ta'minlaydigan tizim sifatida ko'chmas mulk kadastriga asoslanishi kerak. Ko'chmas mulk kadastri tashkiliy jihatdan ro'yxatga olish tizimining bir qismi (bo'linmasi) yoki mustaqil tashkilot sifatida mavjud bo'lishi mumkin. Ammo boshqa kadastr va axborot tizimlaridan farqli o'laroq, u yoqadi
huquqlar reestri huquqlarning saqlovchisi hisoblanadi. Bundan kelib chiqadiki, huquqlar reestri va ko'chmas mulk kadastri institutsional bog'liqdir va, aslida, ko'chmas mulk egasining oldida yagona tashkilot, ko'chmas mulk kadastri bir xil asoslarga bo'ysunadi, unga ko'ra. huquqlar reestri adliya instituti tomonidan yuritiladi, davlat xavfsizlik kuchlari tomonidan alohida muhofaza qilinadi; kadastr ma'lumotlarini kiritadigan, o'zgartiradigan va yo'q qiladigan shaxslar huquqlarni ro'yxatga oluvchi bilan bir xil talablarga bo'ysunishi kerak.
5. Huquqni dastlabki ro'yxatga olishdan oldin huquq ob'ektini shakllantirish tartibi amalga oshirilishi kerak. Biroq, ko'chmas mulkni xususiylashtirish va aylanmasi tartiblarini soddalashtirish bo'yicha siyosiy ko'rsatmalar hali ko'chmas mulk kadastrida bo'lmagan ob'ektlarga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish imkoniyatini talab qiladi.
6. Qurilishlarni ro‘yxatga olish tizimlarining jahon amaliyotida ko‘chmas mulk kadastrini shakllantirish va to‘ldirishning oraliq va tizimli deb ataladigan usuli, shuningdek, huquqlar reestrini to‘ldirishning oraliq va tizimli usuli o‘rtasida tanlov muammosi aniqlangan. ko'chmas mulkka. Sporadik usulda ko'chmas mulk ob'ektini shakllantirish yoki unga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish egasiga kerak bo'lganda, masalan, sotish paytida amalga oshiriladi. Ushbu tajriba natijalari kadastr va huquqlar reestrini tizimli ravishda to'ldirishni tanlashni qo'llab-quvvatlaydi. Bundan tashqari, inventarni to'ldirish ustuvor vazifa bo'lib, huquqlarni ro'yxatga olish dasturi bilan bog'liq bo'lmagan dasturga muvofiq amalga oshirilishi mumkin.
Muayyan ko'rsatkichlarda ko'chmas mulk ob'ektlarini uzluksiz (tizimli) shakllantirish usullari ob'ektlarning bo'lak shakllanishiga qaraganda ancha arzon; doimiy shakllanish bilan qo'shni mulklarning chegara muammolari tezda hal qilinadi. Vaqti-vaqti bilan shakllanish bilan, o'z mulkini qo'shnisidan kechroq qura boshlagan mulk egasi, hatto qo'shnining chegarasini oldindan kelishib olgan bo'lsa ham, unga etkazilgan zararni topishi ehtimoli katta. Tizimli shakllantirilganda, yerdan nazoratsiz foydalanish jarayonlari natijasida yuzaga kelgan er uchastkalari tartibidagi nuqsonlarni bartaraf etish maqsadida yerdan haqiqiy foydalanish uchastkalarining chegaralarini qayta ko‘rib chiqish siyosati amalga oshirilishi mumkin. ulardan foydalanish va, shuning uchun, ijarachi yoki egasi topish imkonini beradi xususiyatlarga ega emas noaniq tegishli uchastkalari.
Bu yondashuvlarning asosiy farqi shundaki, sporadik shakllanish tartib-qoidalarini moliyalashtirish manfaatdor mulkdorlar zimmasiga tushadi, tizimli shakllanishni moliyalashtirish esa faqat davlat hisobidan amalga oshirilishi mumkin. Ushbu dalillar Rossiyada ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimini tanlashda hal qiluvchi ahamiyatga ega bo'ldi.

Xulosa

Aytish mumkinki, hozirga qadar yer kadastrini yaratish bo'yicha ishlar (ham texnik, ham qonunchilikda) yakunlandi, hali qilinadigan ishlar ko'p. Ammo doimiy ravishda ish olib borilayotgani, yangi dasturlar tayyorlanayotgani, amaldagi qonunchilik takomillashtirilayotgani Rossiya qonun chiqaruvchisi tsivilizatsiyalashgan ko'chmas mulk bozorini qurish, ko'chmas mulkka egalikni ta'minlash va kafolatlash bo'yicha to'g'ri yo'lda ekanligini ko'rsatadi. mulk.
Yuqoridagilarni umumlashtirib, shuni aytishimiz mumkinki, Rossiya Federatsiyasi hozirgi vaqtda er uchastkalarini kadastr ro'yxatiga olish tizimini modernizatsiya qilmoqda. Rossiyada ham, dunyoning ko'plab mamlakatlarida ham zamonaviy er kadastri kontseptsiyasi davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan va yagona mulk to'g'risidagi jismoniy, iqtisodiy, huquqiy va maxsus hujjatlashtirilgan ma'lumotlarni qayd etish uchun mo'ljallangan "er axborot tizimi" tushunchasiga asta-sekin yaqinlashmoqda. ko'chmas mulk ob'ektlari. Jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, yer kadastr tizimlari boshqaruvning ajralmas qismi bo'lib, ularni yaratmasdan yer va ko'chmas mulk bozorini shakllantirish, shuningdek, investitsiya jarayonini rivojlantirish mumkin emas. Er uchastkalarini davlat kadastrini hisobga olish tizimini takomillashtirishning dolzarb yo'nalishlari:
Normativ-huquqiy bazani ishlab chiqish va qabul qilish bo'yicha ishlarni davom ettirish, shu jumladan ko'chmas mulkning davlat kadastrini yaratish va yuritish normalari va qoidalarini joriy etishni ta'minlash, kadastr ro'yxatidan o'tkazish ob'ektlarini shakllantirish, shuningdek institutni rivojlantirish. ko'chmas mulk ob'ektlarini soliqqa tortish;
Ilgari tuzilgan kadastr va registrlardan ko‘chmas mulk davlat kadastri ma’lumotlar bazalariga axborot resurslarini o‘tkazish bo‘yicha o‘tish jarayonlarini amalga oshirish.
davlat kadastrini ro'yxatga olish infratuzilmasini yaratish, shu jumladan tizimni tashkiliy rivojlantirish va Rossiya Federatsiyasi hududida ko'chmas mulk davlat kadastrining avtomatlashtirilgan axborot tizimini joriy etish;
Ko'chmas mulk kadastri federal agentligi va unga bo'ysunuvchi tashkilotlar tuzilmasini takomillashtirish bo'yicha chora-tadbirlarni amalga oshirish.