Ценообразование на рынке недвижимости

2. Факторы ценообразования

1. 
   Классификация факторов
   

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные. Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным). В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

2.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН
По глубине исследуемого периода:
- долгосрочные
- среднесрочные
- краткосрочные По отношению к объекту исследования:
- внутренние
- внешние
По иерархическому уровню:
- порядка 1
- порядка 2 По состоянию рынка:
- по типу рынка
- по фазе рыночного цикла
- по стадии развития рынка
По взаимосвязанности:
- независимые
- взаимозависимые По направлению действия:
- на повышение цен
- на понижение цен
Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие. Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.