San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

Ограничения и цели
Если вы решили вложить деньги в недвижимость, перед вами открывается выбор из нескольких вариантов. Имея это в виду, вы должны будете сформу­лировать свои цели и ограничения как финансового, так и иного характера.
Финансовые ограничения и цели
Одно из финансовых ограничений состоит в определении приемлемого со­отношения риска и доходности инвестиций. При этом вам придется ре­шить, какую долю инвестиционного портфеля вы хотите связать с недвижи­мостью, т.е. сколько вы хотите вложить в этот вид инструментов — 1000, 10 ООО или 50 000 долл.? Далее, вы ставите финансовую цель, причем име­ющую количественное выражение. Обычно этой финансовой целью являет­ся или определенная величина чистой приведенной стоимости? (иногда ее называют дисконтированным потоком денежных средств), или приблизи­тельная доходность. Кроме того, некоторые инвесторы учитывают период окупаемости вложения, соотношение потока денежных средств первого го­да и суммы вложений. Далее в этой главе мы покажем, как применять эти ограничения на примере покупки жилого дома “Академик армз”.
В последние годы на книжном рынке появились и стали бестселлерами несколько книг на тему о том, как разбогатеть на операциях с недвижимо­стью. Как правило, эти книги содержат практические рекомендации по по­воду того, как финансировать сделки и оценивать недвижимость. Следует сказать, что обычно они завоевывают читателя именно простотой описан­ных в них приемов. И здесь мы должны предупредить вас: будьте осторож­ны. Чтобы удачно поместить деньги в недвижимость, вам надо будет выра­ботать свои критерии, основанные как на собственных требованиях, так и на местных рыночных условиях. Те практические рекомендации, которые оп­равдали себя в шт. Южная Калифорния, могут довести до банкротства в шт. Иллинойс.
Нефинансовые ограничения и цели
Даже если вы хотите вкладывать деньги в недвижимость в расчете на денеж­ный доход, вам придется считаться с тем, насколько ваши технические поз­нания, темперамент, умение что-то делать и управленческие способности соответствуют тому, что потребует от вас имущество. Вам хочется купить престижный дом и не иметь с ним никаких хлопот? Или вам больше хочет­ся чего-то такого, к чему можно будет применить ваше мастерство и вооб­ражение? Захотите ли вы жить в одном доме с вашими арендаторами (если вы купили коттедж на четыре квартиры) или вы предпочли бы входить с ни­ми в контакт как можно реже? Вы не станете выбирать себе работу, исходя

только из соображений заработка, и точно так же вам не стоит покупать не­движимость только ради дохода.
Схема анализа
Схема анализа, предлагаемая в настоящей главе для инвестиций в недвижи­мость, может помочь в оценке инвестиционного потенциала объекта. Но перед тем как приступать к оценке по существу, необходимо установить точ­ные условия покупки и получить точное ее описание. Для этого необходи­мо сделать четыре шага: 1) получить полные сведения о данной недвижимо­сти; 2) определить объем прав собственности на нее; 3) оценить временной горизонт вашего капиталовложения; 4) определить границы пространства, к которому оно будет привязано.
Физическое имущество

Личное имущест­во — то имущество, которое не связано с недвижимым имуще­ством скохь-ниоудь постоянно.
Приобретая недвижимость, убедитесь в том, что вы действительно покупае­те именно то, на что рассчитываете, как по количеству, так и по качеству. У вас будут серьезные проблемы, если вы не сумеете получить на руки план уча­стка, не будете располагать точными данными о площади и объеме строений, а также данными обследования на предмет обнаружения дефектов, таких, как зараженность муравьями, наличие вредных строительных материалов, сухой гнили или негодной электропроводки. Кроме того, в большинстве сделок с недвижимостью в ее состав далеко не всегда автоматически входит личное имущество — то, что в общих чертах можно определить как предметы, ко­торые не обязательно должны постоянно находиться в будущем доме. Вы мо­жете купить дом или квартиру, думая, что вам продали жилье с кондиционе­рами на окнах, с занавесками, холодильником и каминной решеткой. А по­том вы обнаружите, что ничего этого нет. Подписывая контракт о покупке недвижимости, убедитесь, что в нем содержатся точное описание объекта и перечень всего личного имущества, которое вы хотели бы получить.
Объем прав собственности
Как ни странно, покупая недвижимость, вы на самом деле приобретаете сов­сем не физический объект. Вы “покупаете” юридические права, которые не только ограничивают способы получения благ от пользования объектом, но и устанавливают определенный круг обязательств. Эти права и обязательства на языке юристов имеют такие названия, как договор, титул, сервитут, право удер­жания и др. Люди, купившие недвижимость, очень часто обнаруживают, что они не получили корректного титула и теперь не могут пользоваться имущест­вом так, как хотели. Вкладывая деньги в недвижимость, убедитесь не только в том, что она проверена на предмет наличия муравьев, вредных материалов, во­допровода и канализации, состояния стен, крыши, перекрытий и электропро­водки, но и в том, что сделка проверена грамотным юристом. Соглашения о продаже и аренде недвижимости не должны составляться любителями.
Временной горизонт
Цены на недвижимость движутся то вверх, то вниз, как на “американских горках”. Иногда они медленно, но верно меняются под действием рыноч­
ных сил, но бывает и так, что летят вниз со скоростью, от которой инвестор просто теряет голову (и деньги). Прежде чем прогнозировать рост или сни­жение цены на будущий объект, подумайте о том, на какой срок вы хотите его купить. Те, кто покупает имущество надолго, не слишком обращают внимание на колебания цен из месяца в месяц. Инвесторы-спекулянты, на­против, едва подписав контракт, ищут, как бы скорее заработать на нем. По­скольку фактор времени оценивается по-разному, постольку инвесторы, приобретающие недвижимость, очень по-разному относятся к конкретным условиям спроса и предложения. Те, кто вкладывает деньги в недвижимость на короткий срок, делают ставку на скорое падение процентных ставок по закладным и ждут повышения рыночной конъюнктуры. Инвестор, купив­ший недвижимость на долгий срок, будет больше интересоваться возмож­ным приростом Населения в своем районе.
Расположение в пространстве
Недвижимость — это товар, существующий в пространственном измере­нии, а это означает, что его ценность прямо связана с тем, что творится во­круг. Для некоторых видов недвижимости первостепенное значение имеет ситуация в близлежащих кварталах, а в других случаях при оценке потенци­ального рынка приходится брать во внимание территории в несколько со­тен и даже тысяч миль. Например, процветание магазина, торгующего то­варами повседневного спроса (типа, магазинов “7—11”), зависит от того, что происходит в 6—12 кварталах вокруг магазина. А большие торговые центры, такие, как “Омни” в Майами, шт. Флорида, “Хортон Плаза” в Сан- Диего, шт. Калифорния, обслуживают покупателей, живущих за сотни й ты­сячи миль. Из-за того, что при определений размеров рынка так важны про­странственные различия, прежде чем вы займетесь анализом условий спро­са и предложения недвижимости с точки зрения ее эффективного использо­вания, вам придется очертить границы вашего рынка.
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ

Спрос
Спрос на недвижи­мость — згпо готов­ность и возможность со стороны людей по­купать и арендовать конкретные объекты.
В анализе инвестиционных возможностей конкретного объекта недвижимо­сти центральным моментом является проблема стоимости. Будет ли стои­мость объекта расти? Будет ли он давать все больший доход? Для того что­бы найти разумные ответы на эти вопросы, вам придется оценить четыре важнейших условия, формирующих стоимость недвижимости: спрос, пред­ложение, сш объект и процесс передачи прав собственности.
Спрос определяется тем, насколько люди Готовы и в состоянии купить или взять в аренду данный объект. Обычно спрос обусловлен экономической ба­зой данного района, составом его населения, а также условиями ипотечного кредитования.
Экономическая база
На большинстве рынков недвижимости покупательский спрос определяет­ся доходами лиц наемного труда. Цены на недвижимость идут вверх вслед
за ростом занятости, а когда начинаются увольнения, эти цены обычно па­дают. Поэтому первое, о чем вы должны узнать, это: каковы перспективы занятости в данном районе? растет ли число учащихся в школах, колледжах и университетах? планируют ли ведущие компании района расширять свою деятельность? растут ли объем продаж у оптовых и розничных торговцев и предложение услуг со стороны финансовых учреждений? Когда эти показа­тели возрастают, как правило, растет спрос на недвижимость.
Состав населения

Демографические характеристики —
то показатели, опи­сывающие состав насе­ления какого-либо рай­она: размеры семьи, возрастную структу­ру, распределение по «ивам занятий, по по­лу, по семейному поло­жению; учитываются при анализе спроса на недвижимость.
Психографические характеристики— зтв сведения, дающие представление об умо­настроениях людей: личностных свойст­вах, стиле Жизни, са­мооценках; влияют на спрос на недвижи­мость.
Для одних видов недвижимости рост народонаселения в данном районе вы­годен, для других — нет. Для того чтобы составить себе представление о спросе на конкретный вид недвижимости, надо рассмотреть демографиче­ские и психографические характеристики населения данного района. Демо­графические характеристики описывают такие параметры, как размеры се­мьи, возрастная структура населения, его распределение по роду занятий, полу, семейному положению. Психографические характеристики дают представление о менталитете людей: личностных свойствах, стиле жизни, самооценках. Сопоставляя демографические и психографические тенден­ции со свойствами конкретных объектов недвижимости, вы можете устано­вить, будет ли спрос на нее со стороны потенциальных покупателей или арендаторов расти или падать.
Ипотечное финансирование
Жесткие условия кредита могут практически ликвидировать спрос на не­движимость. В начале 80-х годов мы были свидетелями того, как рост про­центных ставок и относительная недоступность ипотечного кредита приве­ли к накоплению непроданной недвижимости и падению ее рыночной сто­имости. Напротив, когда ставки ипотечного кредита пошли вниз, что нача­лось в конце 1982 г. — начале 1983 г. и продолжалось до 1988 г., во многих городах ОТТА объем продаж недвижимости быстро вырос.