Рыночная стоимость недвижимости —
то преобладающая на рынке цена данного объекта недвижимости, показывающая, какую оценку дает ему рынок в целом.
В области сделок с недвижимостью рыночная стоимость, или реальная стоимость,
понимается иначе, чем в торговле акциями или облигациями. Отличие объясняется рядом причин, среди которых: 1) уникальность каждого объекта; 2) большое разнообразие условий продажи; 3) несовершенство рыночной информации; 4) продолжительность продажи объекта, не устраивающая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупателей. Все это означает, что “подлинная” рыночная стоимость объекта недвижимости
неведома никому, а поэтому многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их расчетной (или оценочной) стоимости. Пытаясь сгладить эти расхождения, многие инвесторы составляют прогнозы доходов от инвестиций, чтобы оценить будущее приобретение с точки зрения своих инвестиционных целей. Рассмотрим сначала порядок оценки рыночной стоимости объекта, а затем расскажем о методах прогнозирования доходов от недвижимости.
Оценка недвижимости — это процесс определения текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости.
Затратный подход —
это подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не долЖен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.
В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оценщик, пользуясь набором методов,
определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость. Тем не менее, если вам, например, скажут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации. Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на котировки, то в области операций с недвижимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя сложными способами оценки и затем сравнивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся: 1) затратный подход; 2)
метод рыночных сравнений; 3) доходный подход. В силу сложности последнего лучше пользоваться услугами эксперта.
Затратный подход
Затратный подход основан на том, что инвестор не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. (По существу, речь идет об использовании при оценке стоимости замещения, на которую пришлось бы ориен
тироваться, если бы инвестору предстояло нести
затраты на воспроизведение данного объекта. —
Прим. науч. ред.) Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Более старые дома часто имеют значительный физический износ, построены из материалов,
которых больше нет на рынке, по старым проектам, а это сильно затрудняет применение к ним затратного метода. При оценке более старых домов приходится вычитать из стоимости замещения определенную сумму,, соответствующую степени физического и морального износа. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться только на него можно очень редко.
'Метод рыночных сравнений
Метод рыночных сравнений — зто подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной.
Доходный метод —
зто способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.
Годовая чистая операционная прибыль от объекта (NOI) — зто разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой убытков от пустующих помещений, убытков из-за неуплаты ренты и затрат на содержание объекта.
Норма капитализации — зто ставка, применяемая для приведения потока доходов от недвижимости к текущей стоимости; моЖет быть использована для оценки недвижимости в рамках доходного метода.
Метод рыночных сравнений состоит в использовании цен продажи объектов недвижимости,
аналогичных объекту, подлежащему оценке, в качестве основной переменной. Этот метод основан на соображении о том, что цена данного объекта должна быть примерно такой же, как цены аналогичных объектов, проданных недавно. Однако каждый объект недвижимости уникален, поэтому цена, по которой оцениваемый объект будет выставлен на продажу, должна учитывать,
лучше он или хуже других, и соответственно быть выше или ниже. Так как метод рыночных сравнений оперирует ценами, по которым
продаются аналоги, а не запрашиваемыми ценами (ценами предложения), он может дать хороший пример уровня рыночных оценок. На практике можно найти хотя бы один недавно проданный объект чуть хуже и один чуть лучше оцениваемого объекта, и цены, По которым они были проданы, будут границами примерной стоимости оцениваемого объекта (только в соответствии с таким подходом. —
Прим. науч. ред.).
Доходный метод
В соответствии с доходным методом стоимость объекта рассматривается как приведенная (текущая) стоимость будущих доходов, которые он может принести. Самый простой метод в рамках данного подхода называется
пря~ мой капитализацией. Этот способ описывается следующей формулой:
_ Годовая чистая операционная прибыль от объекта
(NOI)
Рыночная стоимость
(V) я ——
1 ‘ — ,
Норма капитализации
(К)
v МУ или
V = ——.
R
Годовая
чистая операционная прибыль (NOI) подсчитывается как разность между
валовым потенциальным рентным доходом и убытками от пустующих помещений, неполученной арендной платой, а также текущими затратами на содержание объекта, включая страховку и налоги на имущество. Оценочная
норма капитализации, которая означает ставку, используемую в технике приведения потока
дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время. Затем, разделив годовую чистую операционную прибыль от объекта на оценочную норму капитализации» вы получите примерную рыночную стоимость объекта. Пример расчета методом нормы капитализации дан в табл. 14.2.
