San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

ТАБЛИЦА 14.1	(продолжение)
Схемы погашения	Плюсы и минусы	Кто выигрывает

ИПОТЕКА С ВЫПЛАТОЙ РАЗ В ДВЕ НЕДЕЛИ (BWM)

Выплаты делаются не еже­месячно, а раз в две неде­ли . Каждый раз выплачи­вается сумма, равная по­ловине обычной ежеме­сячной выплаты. Эта схе­ма применяется главным образом при ипотеке сро­ком на 30 лет под фикси­рованный процент.
Полная сумма процент­ных выплат в течение сро­ка кредита существенно меньше, чем при обыч­ной схеме с ежемесячны­ми выплатами. Правда, заемщик обязан платить чаще, и в этом состоит некоторое “неудобство” данной схемы.
Поскольку по этой схеме в течение года делается 13 ежемесячных взносов (26 еженедельных), задол­женность по ипотеке по­гашается намного раньше договорного срока — обычно примерно через 20 лет.

ИПОТЕКА С ВЫПЛАТОЙ ПО ВОЗРАСТАЮЩЕЙ (GEM)

Вначале суммы ежемесяч­ных выплат такие же, как при ипотеке с твердой ставкой сроком на 30 лет, но затем они увеличива­ются на 4—742% в год, и кредит погашается в тече­ние 12—15 лет.
Для досрочного погаше­ния кредиторы часто да­ют заемщикам скидку в начале срока. Эта схема обеспечивает ускоренное погашение кредита, но за­ставляет заемщиков вы­плачивать большие сум­мы ежегодно.
Выигрывают и кредито­ры, и заемщики. Креди­тор быстрее получает свои деньги, а заемщик, желающий поскорее пога­сить задолженность, поль­зуется сниженной и твер­дой процентной ставкой.

ИПОТЕКА С ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫМИ ВЫПЛАТАМИ (GPM)

Ежемесячные выплаты начинаются с небольших сумм и затем увеличива­ются, обычно в несколь­ко приемов с определен­ными интервалами. Срок кредита и ставка по нему не изменяются.
Цель этой схемы — об­легчить начальную ста­дию выкупа объекта. Не­большие суммы выплат компенсируются в даль­нейшем. Один недоста­ток: в начале срока воз­можна “недоамортиза- ция”, т.е. с течением вре­мени долг будет расти, а не снижаться.
Больше всех выигрывают новички в покупке недви­жимости, те, кто с трудом набрал нужный капитал, но мажет рассчитывать на то, что их доходы будут расти и они выдержат увеличение выплат.

таетесь продать дом, то, естественно, будете считать конкуренцией продажу других домов в том же районе. Но принимая долгосрочное решение инве­стиционного характера, вы должны будете расширительно трактовать поня­тие предложения. А именно: определяя конкурентов, надо пользоваться принципом замещения. Этот принцип означает, что люди покупают и арен­дуют недвижимость не ради недвижимости как таковой. Любой объект соб­ственности потребители рассматривают как сочетание выгод и затрат. Нед­вижимость удовлетворяет потребности людей, а именно потребности и соз­дают спрос. Поэтому при анализе спроса нельзя ограничиваться потенци­альными конкурентами в рамках одного района или одного вида недвижи­мости. Например, на некоторых рынках недорогие коттеджи на одну семью могут конкурировать с квартирами в кондоминиумах, с передвижными до­мами типа трейлеров и даже с квартирами в многоквартирных домах, сдаю­щимися внаем. Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в какое-либо жи­лье, определите границы рынка, к которому оно относится, и круг конкури­рующих объектов, учитывая другие виды недвижимости, которыми тоже могут интересоваться покупатели и квартиросъемщики.

Принцип замеще­ния состоит в том, что люди покупают или арендуют недви­жимое имущество не как таковое, а видят в нем некое сочетание выгод и затрат.
Перечень конкурентов


Объект
При анализе инвестиций в недвижимость после того, как определены все возможные конкуренты, необходимо составить перечень конкурирующих объектов с указанием их характеристик и цен. (Многие крупные инвесторы в недвижимость нанимают профессиональных консультантов по конкретно­му рынку для анализа данных о спросе и предложении.) Иными словами, вы должны определить относительные плюсы и минусы каждого объекта. Рас­полагая такой информацией о рынке, вы найдете конкурентные преимуще­ства и для вашей (потенциальной) собственности.
Мы уже показали, что продажная цена на недвижимость и стоимость арен­ды обусловлены колебаниями спроса и предложения. Цена, которая устро­ит покупателей или арендаторов, определяется их потребностями, а также уровнем относительных цен на те объекты, которые им предлагаются. На­пример, как показано во вставке “Проницательному инвестору”, если роди­тели вложат деньги в “мини-интернат” при колледже, в котором учится их ребенок, они получат свободное от налога жилье для ребенка на время обу­чения в колледже и недвижимость для себя. Но в сделках с недвижимостью и сам объект является важнейшим компонентом. Как же можно его исполь­зовать наилучшим образом? Для этого инвестору следует попытаться соз­дать преимущества перед конкурентами, изучив следующие пять проблем: 1) ограничения на пользование имуществом; 2) его расположение; 3) осо­бенности места; 4) необходимые улучшения; 5) управление недвижимостью.
Ограничения на пользование
В американском обществе никто не вправе делать с недвижимым имущест­вом все, что захочет. Объем прав собственника ограничивается как феде­ральными законами и законами штата, так и условиями частных контрак­тов. Ограничения, налагаемые государством, связаны с местными законами,
сводами строительных нормативов и правил владения, требованиями здра­воохранения и санитарными нормами. Частные ограничения вытекают из актов передачи прав, арендных договоров, уставов и действующих правил кондоминиумов. В силу всех этих ограничений не следует вкладывать день­ги в покупку недвижимости до тех пор, пока вы вместе с юристом не уста­новите, что то, что вы хотите делать с имуществом, вписывается в действу­ющие законы, правила и условия контрактов.
Расположение

Удобство объекта недвижимости — то легкий доступ от места расположения объекта к тем мес­там, куда чаще всего отправляются люди из данного района.
Эстетически ценная среда в области сде­лок с недвижимо­стью — зто районы, застроенные красивы­ми маниями, районы, которые хорошо спла­нированы и содержат­ся в порядке, где мень­ше шума, чище воздух, не ведутся строитель­ные работы, ремонт коммуникаций и т.д.
Социально-эконо­мическая среда объекта недвижимо­сти — это демографи­ческие характеристи­ки и стиль Жизни тех, кто Живет либо работает неподалеку от данного объекта.
Правовая среда о&ьекта недвижи­мости — зто ограни­чения, налагаемые на использование соседних объектов.
Вам, возможно, приходилось слышать фразу: “Цена на недвижимость боль­ше всего зависит от трех вещей — расположения, расположения и еще раз расположения”. Конечно, это не единственный фактор, от которого зависит цена, но если недвижимость расположена в хорошем месте, она, безусловно, будет более привлекательным объектом для инвестиций. Зная это, вы долж­ны научиться отличать хорошее место от плохого. Мы только можем доба­вить, что хорошее место — это то, которое отвечает конкретным запросам определенного покупателя (нанимателя) лучше, чем все остальные. Хоро­шее место — это то, которое удобно расположено и имеет качественную среду обитания. Схема анализа для определения достоинств жилого района, о чем мы коротко расскажем в дальнейшем, представлена на рис. 14.1
Удобство. Термин “удобство” означает, что людям из данного района легко добраться туда, куда им чаще всего приходится добираться . Например, арен­даторы и покупатели жилья обычно судят о сравнительном удобстве жилого квартала по тому, есть ли рядом с ним учебные заведения (школы и коллед­жи); места отдыха (парки, плавательные бассейны, теннисные корты); пред­приятия и учреждения, где можно найти работу, культурные учреждения (церкви, библиотеки, музеи); магазины розничной торговли, предприятия ус­луг, рестораны, места развлечений. У любого сегмента рынка жилья и нежи­лых зданий есть свой характерный набор точек, которые должны быть легко­доступны для клиентов — покупателей и арендаторов. Другая составляющая понятия “удобство” — это наличие транспортных коммуникаций: автобус­ных линий, стоянок такси, линий метро и местных электричек. Например, в Пидмонте (шт. Калифорния), пригороде Сан-Франциско, жилые дома возле станции и автобусных остановок обычно снимают и покупают охотнее, чем такие же дома, но расположенные от них на удалении.
Среда обитания. Когда говорят о “среде обитания”, то, вспомнив о том, ка­кое внимание в последние годы уделяется экологии, вы можете решить, что речь едет о деревьях, реках, озерах и свежем воздухе. Но в анализе рынка не­движимости термин среда обитания толкуется расширительно. Когда вы вкладываете деньги в недвижимость, вам на самом деле следует иметь в виду не только состояние природной среды, но также эстетические, социально-эко­номические, правовые и налоговые условия того места, о котором идет речь.
Те районы, среда которых имеет эстетическую ценность, — это районы с хорошо выполненной застройкой и планировкой, содержащиеся в поряд­ке. Там чистый воздух, земля не разрыта для строительных и ремонтных ра­бот. Когда говорят о социально-экономической среде, то имеют в виду де­мографические характеристики и стиль жизни тех, кто живет либо работа­ет неподалеку от данного объекта. Правовая среда означает наличие огра-
ПРОНИЦАТЕЛЬНОМУ ИНВЕСТОРУ
“Мини-интернаты”: вложения в недвижимость помогают сократить плату за обучение в колледже
В последние годы многие родители из тех, кто пытается снизить плату за обучение в колледжах, покупают своим детям так называемые “детские кондоминиумы”. Ребенку покупается место в школьном интернате, а родители тем самым делают вложение в не­движимость, которую смогут продать с прибылью после того, как ребенок закончит обучение.
Теперь специалисты по финансовому планированию и бухгалтеры предлагают но­вый вариант той же идеи: “мини-интернат”. Это означает, как объясняет Джеймс Аве- дизиан, советник по налогам аудиторской фирмы “Куперз энд Лайбрэнд”, “покупку в университетском кампусе дома для целой группы ребят, с тем чтобы ваш ребенок жил там и выполнял обязанности менеджера по квартирной плате”.
ПРЕИМУЩЕСТВА “МИНИ-ИНТЕРНАТА”
У “мини-интерната” есть одно важное преимущество перед “детским кондоминиумом”: ребенку полагается зарплата за то, что он подбирает жильцов, собирает квартирную плату и так далее, а за обучение он платит из собранных денег. Но с точки зрения нало­говых обязательств родителей его зарплата считается расходом, она мажет быть вычте­на из облагаемого дохода от сдачи мини-интерната” в аренду. Эта схема превращает плату за обучение в колледже, которую нельзя вычитать из облагаемого дохода, в рас­ходы на ведение бизнеса, которые вычесть можно.
Далее, это никак не отражается на личном подоходном налоге, если ребенок зара­батывает меньше 3000 долл. в год. Поэтому до тех пор, пока зарплата ребенка не пре­вышает этой суммы, она не облагается налогом. И даже если облагается, то по самой низкой ставке — 15%.
«“Мини-интернаты” особенно выгодны для родителей, у которых скорректирован­ный валовой доход не достигает 100 тыс. долл. в год, — говорит Сидней Кесс, совет­ник по налогам аудиторской фирмы “Пик Марвик Мэйн энд компани”. — Дело в том, что Служба внутренних доходов (Федеральное налоговое агентство США) разрешает

Налоговая среда объекта недвижимо­сти — это сумма на­логов на недвижи­мость и муниципаль­ных сборов, которые должен платить вла­делец, и объем государ­ственных услуг, на ко­торые он имеет право.
ничений на использование соседних зданий. Имейте в виду, что даже если в вашем квартале нет каких-либо местных ограничений или регламентации сделок, то все-таки может оказаться, что дома, стоящие вокруг купленного вами четырехквартирного коттеджа, построены так, что это снижает стои­мость вашего дома. И наконец, вы должны учитывать налоговую среду ва­шего объекта недвижимости. За этим стоит сумма налогов на недвижи­мость и муниципальных сборов, которую вам надо будет платить, а также объем государственных услуг, которыми вы будете пользоваться (это услуги полиции, пожарной охраны, школ, парков, водопровода, канализации, уборки мусора, публичных библиотек). Налоги на недвижимость — это не только бремя. С одной стороны, это расходы, но с другой стороны, они да­ют тем, кто пользуется объектом, право на значительные блага.
Описание участка
Одна из главных характеристик участка под домом — его размеры. Некото­рые хотят, чтобы при жилом доме — будь то собственный дом, кондомини-
им вычитать убытки на сумму до 25 тыс. долл., возникшие при эксплуатации “мини- интернатов”, из их собственного заработка или иного облагаемого дохода при расчете налогов». ¹
Если родители получают скорректированный валовой доход свыше 100 тыс. долл. в год, то для них сумма, которую разрешено вычитать при расчете налогооблагаемого дохода, уменьшается, в случае дохода в 150 тыс. долл. она равна нулю. Но и здесь есть способ сохранить в семье убыток” — запишите дом на имя деда или бабушки, у кото­рых доход ниже 100 тыс. долл.
Как ни привлекательна идея “мини-интерната”, она связана с риском, особенно по­тому, что менеджер еще очень молод. “Он мажет привести в дом дружков, которые ни­чего не станут платить, — говорит м-р Аведизиан. — Если они не будут платить, для мамы и папы это будет чистым убытком. Если же они испортят дом, то его стоимость упадет”.
Зная об этих опасностях, многие родители предпочитают более простой вариант. Он срабатывает только в том случае, если у семьи есть собственная фирма, и состоит в том, что родители берут ребенка-подросгка на работу в свою фирму. В этом случае нельзя будет убытки, связанные с инвестициями в недвижимость, вычитать из налого­облагаемого дохода, и у ребенка не будет бесплатного жилья. Но, как и в случае “мини­интерната”, зарплату ребенка можно включить в расходы семейной фирмы. И конечно, ребенок не будет платить налог на зарплату, если она не будет превышать 3000 долл.
КАК ОСТАТЬСЯ ЧИСТЫМ ПЕРЕД НАЛОГОВОЙ СЛУЖБОЙ
Но будьте осторожны. Если вы просто платите ребенку за то, что он чистит домашний плавательный бассейн, и называете эти Деньги зарплатой, то Федеральное агентство по налогообложению не примет этот вариант. “Деньги должны быть заработаны в торгов­ле или бизнесе”, — говорит м-р Аведизиан.
Однако ребенка, работающего в фирме родителей только в летние месяцы, в ос­тальное время можно оставить на Правах “консультанта”. “Ребята, которые растут в се­мейной фирме, особенно если это предприятие розничной торговли, часто очень хоро­шо соображают, что из товаров лучше оставлять про запас, а что — продавать”, — за­мечает м-р Аведизиан.