San diego davlat universiteti michael d. Joenk arizona davlat universiteti

Cheklovlar va maqsadlar
Agar siz ko'chmas mulkka sarmoya kiritishga qaror qilsangiz, sizda bir nechta variantni tanlashingiz mumkin. Buni yodda tutgan holda, siz ­moliyaviy va boshqa maqsadlaringiz va cheklovlaringizni shakllantirishingiz kerak bo'ladi.
Moliyaviy cheklovlar va maqsadlar
Moliyaviy cheklovlardan biri ­investitsiya uchun maqbul risk-mukofot nisbatini aniqlashdir. Bunday holda, siz ­investitsiya portfelining qancha qismini ko'chmas mulk bilan bog'lashni xohlayotganingizni hal qilishingiz kerak bo'ladi, ya'ni. ushbu turdagi asbobga qancha sarmoya kiritmoqchisiz - 1000, 10 000 yoki 50 000 dollar? Keyinchalik, siz moliyaviy maqsadni qo'ydingiz, bundan tashqari, ­miqdoriy ifodaga ega bo'lasiz. Bu odatda moliyaviy maqsadmi yoki ma'lum miqdordagi sof joriy qiymatmi? (ba'zan diskontlangan pul oqimi deb ataladi) yoki taxminiy ­daromad. Bundan tashqari, ba'zi investorlar investitsiyalarning qaytarilish muddatini, birinchi yildagi pul oqimining nisbati va ­investitsiyalar miqdorini hisobga oladi. Keyinchalik ushbu bobda biz Akademik Arms turar-joy binosini sotib olish misolida ushbu cheklovlarni qanday qo'llashni ko'rsatamiz.
So'nggi yillarda kitob bozorida ko'chmas mulkka qanday boyib ketish haqida bir nechta kitoblar paydo bo'ldi va eng ko'p sotilgan kitoblarga aylandi ­. Odatda, bu kitoblarda operatsiyalarni moliyalashtirish va ko'chmas mulkni baholash bo'yicha amaliy maslahatlar mavjud. Aytish kerakki , ular odatda o'quvchilarni ularda tasvirlangan usullarning soddaligi bilan yutadi. ­Va bu erda biz sizni ogohlantirishimiz kerak: ehtiyot bo'ling. Ko'chmas mulkka muvaffaqiyatli sarmoya kiritish uchun siz o'zingizning talablaringiz va mahalliy bozor sharoitlari asosida o'z mezonlaringizni ishlab chiqishingiz kerak bo'ladi. O'zini oqlagan amaliy tavsiyalar ­dona. Janubiy Kaliforniya dona bankrotlikka olib kelishi mumkin. Illinoys.
Moliyaviy bo'lmagan cheklovlar va maqsadlar
Agar siz ko'chmas mulkka pul daromadlari nuqtai nazaridan sarmoya kiritmoqchi ­bo'lsangiz ham, sizning texnik ­bilimingiz, temperamentingiz, biror narsa qilish qobiliyati va boshqaruv qobiliyatingiz mulk sizdan talab qiladigan narsaga qanchalik mos kelishini hisobga olishingiz kerak bo'ladi. Nufuzli uy sotib olishni va u bilan hech qanday muammoga duch kelmaslikni xohlaysizmi? Yoki o'z mahoratingiz va tasavvuringizni qo'llashingiz mumkin ­bo'lgan ko'proq narsani xohlaysizmi ? Siz ijarachilaringiz bilan bir uyda yashashni xohlaysizmi (agar siz to'rtta kvartira uchun yozgi uy sotib olgan bo'lsangiz) yoki ular bilan iloji boricha kamroq bog'lanishni afzal ko'rasizmi? Ishingizni tanlamaysiz

va xuddi shu tarzda, siz faqat daromad uchun ko'chmas mulk sotib olmasligingiz kerak .­
Tahlil sxemasi
Ushbu bobda ko'chmas mulkka investitsiyalar bo'yicha taklif qilingan tahlil doirasi mulkning ­investitsion salohiyatini baholashga yordam beradi. Ammo mazmunli baholashga o'tishdan oldin ­, sotib olishning aniq shartlarini belgilash va uning aniq tavsifini olish kerak. Buning uchun siz to'rtta qadamni bajarishingiz kerak: 1) ushbu mulk haqida to'liq ma'lumot olish; 2) unga bo'lgan mulk huquqi doirasini belgilaydi ; 3) sarmoyangizning vaqt ufqini baholang; 4) u biriktiriladigan joyning chegaralarini aniqlang.
jismoniy mulk

Личное имущест­во — то имущество, которое не связано с недвижимым имуще­ством скохь-ниоудь постоянно.
ham miqdori va sifati bo'yicha o'zingiz kutgan narsani sotib olganingizga ishonch hosil qiling . ­Agar siz ob'ekt rejasini tuza olmasangiz, binolarning maydoni va hajmi to'g'risida aniq ma'lumotlarga ega bo'lmasangiz, shuningdek, chumolilar, zararli qurilish materiallari, quruq chirish yoki noto'g'ri o'tkazgich kabi nuqsonlarni o'rganmasangiz, jiddiy muammoga duch kelasiz. . Bundan tashqari, ko'pgina ko'chmas mulk operatsiyalarida u har doim ham shaxsiy mulkni avtomatik ravishda o'z ichiga olmaydi - ­bu kelajakdagi uyda doimiy bo'lishi shart bo'lmagan narsalar sifatida keng ta'riflanishi mumkin. Konditsionerli ­derazalar, pardalar, muzlatgich va kamin panjarali kvartira sotilgan deb o'ylab, uy yoki kvartira sotib olishingiz mumkin . Va keyin siz bularning hech biri yo'qligini topasiz. Ko'chmas mulkni sotib olish shartnomasini imzolayotganda, unda mulkning aniq tavsifi va siz olmoqchi bo'lgan har qanday shaxsiy mulk ro'yxati mavjudligiga ishonch hosil qiling.
Mulkchilik doirasi
Ajablanarlisi shundaki, siz ko'chmas mulk sotib olayotganda, siz aslida ­jismoniy bo'lmagan ob'ektni sotib olasiz. Siz nafaqat mulkdan qanday foyda olishingizni cheklabgina qolmay, balki muayyan majburiyatlarni ham yuklaydigan qonuniy huquqlarni "sotib olasiz" . Bu huquq va majburiyatlar advokatlar tilida shartnoma, mulk huquqi, servitut, garov kabi nomlarga ega ­. Ko'chmas mulk sotib olgan odamlar ko'pincha ular to'g'ri mulk huquqini olmaganliklarini va endi mulkdan ­o'zlari xohlagan tarzda foydalana olmasligini payqashadi. . Ko'chmas mulkka sarmoya kiritayotganda, nafaqat chumolilar, zararli materiallar, sanitariya-tesisat va kanalizatsiya , devorlar, tomlar, shiftlar va elektr simlarining holati ­tekshirilganligiga, balki bitim vakolatli advokat tomonidan tasdiqlanganligiga ham ishonch hosil qiling. Ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berish bo'yicha shartnomalar havaskorlar tomonidan tuzilmasligi kerak.
vaqt gorizonti
Ko'chmas mulk narxlari rolikdagi kabi yuqoriga va pastga siljiydi. Ba'zan ular bozor kuchlari ta'sirida asta-sekin, lekin ishonch bilan o'zgaradi ­
, lekin ular investorning boshini (va pulini) yo'qotadigan tezlikda uchib ketishlari ham sodir bo'ladi. Kelajakdagi ob'ekt narxining oshishi yoki ­pasayishini bashorat qilishdan oldin , uni qancha vaqt davomida sotib olishni xohlayotganingizni o'ylab ko'ring. Ko'chmas mulkni uzoq vaqt davomida sotib olganlar oydan oyga narxlarning o'zgarishiga juda ko'p e'tibor bermaydilar. Investor-spekulyatorlar, ­aksincha, shartnomani zo'rg'a imzolab, imkon qadar tezroq qanday qilib pul ishlashni qidirmoqdalar. Vaqt omili boshqacha baholanganligi sababli ­, ko'chmas mulkni sotib olgan investorlar talab va taklifning o'ziga xos shartlariga juda boshqacha munosabatda bo'lishadi. Qisqa muddatda ko'chmas mulkka sarmoya kiritadiganlar ipoteka stavkalarining yaqin orada pasayishiga pul tikishmoqda va bozorning yaxshilanishini kutishmoqda. Ko'chmas mulkni uzoq muddatga sotib olgan investor ­o'z hududidagi aholi sonining o'sishiga ko'proq qiziqish bildiradi.
Kosmosdagi joylashuv
Ko'chmas mulk - bu fazoviy o'lchovda mavjud bo'lgan tovar, ­ya'ni uning qiymati atrofda sodir bo'layotgan narsalarga bevosita bog'liq. Ko'chmas mulkning ayrim turlari uchun atrofdagi mahallalardagi vaziyat muhim ahamiyatga ega, boshqa hollarda potentsial ­bozorni baholashda siz bir necha yuz va hatto minglab kilometr maydonlarni hisobga olishingiz kerak. Masalan, do'konning farovonligi (masalan, 7-11 do'kon) do'kon atrofida 6-12 blokda nima sodir bo'lishiga bog'liq. Va Mayamidagi Omni kabi yirik savdo markazlari, pc. Florida, San-Diegodagi Horton Plaza, pc. Kaliforniya, yuz ­minglab mil uzoqlikda yashaydigan mijozlarga xizmat ko'rsatadi. Bozor hajmini aniqlashda fazoviy farqlar juda muhim bo'lganligi sababli , samarali foydalanish uchun ko'chmas mulk taklifi va taklif shartlarini tahlil qilishdan oldin , siz bozorni aniqlab olishingiz kerak bo'ladi.­
XARAJATNI ANIQLASHUVCHI OMILLAR

Спрос
Спрос на недвижи­мость — згпо готов­ность и возможность со стороны людей по­купать и арендовать конкретные объекты.
Muayyan ko'chmas mulk ob'ekti uchun investitsiya imkoniyatlarini tahlil qilishda ­asosiy nuqta xarajatlar muammosi hisoblanadi. Mulkning qiymati oshadimi? Bu ko'proq va ko'proq daromad keltiradimi? Ushbu ­savollarga asosli javob topish uchun siz ko'chmas mulk qiymatini tashkil etuvchi eng muhim to'rtta shartni baholashingiz kerak bo'ladi: talab, taklif, birlik va mulk huquqini o'tkazish jarayoni.
Talab odamlarning ma'lum bir mulkni sotib olishga yoki ijaraga olishga tayyorligi va qobiliyati bilan belgilanadi. Odatda, talab ­hududning iqtisodiy bazasi, aholisining tarkibi, shuningdek, ipoteka kreditlash shartlari bilan belgilanadi.
Iqtisodiy asos
Aksariyat ko'chmas mulk bozorlarida iste'mol talabi maosh oluvchilarning daromadlari bilan belgilanadi ­. Ko'chmas mulk narxlari o'sib bormoqda
bandlikning o'sishi va ishdan bo'shatish boshlanganda, bu narxlar odatda tushadi ­. Shunday qilib, siz bilishingiz kerak bo'lgan birinchi narsa: bu hududda bandlik istiqbollari qanday? Maktab, kollej va oliy o‘quv yurtlariga qabul qilinayotganlar soni ortib bormoqdami? Hududdagi yetakchi kompaniyalar o‘z faoliyatini kengaytirishni rejalashtiryaptimi? Moliyaviy institutlarning ulgurji va chakana savdo va xizmat ko'rsatish takliflari ortib bormoqdami ? Bu ­ko'rsatkichlar oshganda, qoida tariqasida, ko'chmas mulkka bo'lgan talab ortadi.
Aholi tarkibi

Демографические характеристики —
то показатели, опи­сывающие состав насе­ления какого-либо рай­она: размеры семьи, возрастную структу­ру, распределение по «ивам занятий, по по­лу, по семейному поло­жению; учитываются при анализе спроса на недвижимость.
Психографические характеристики— зтв сведения, дающие представление об умо­настроениях людей: личностных свойст­вах, стиле Жизни, са­мооценках; влияют на спрос на недвижи­мость.
Ko'chmas mulkning ayrim turlari uchun hududdagi aholi sonining o'sishi ­foydali bo'lsa, boshqalari uchun bu emas. Muayyan turdagi ko'chmas mulkka bo'lgan talab haqida tasavvurga ega bo'lish uchun hudud aholisining demografik va psixografik xususiyatlarini hisobga olish kerak. Demografik xususiyatlar oilaning kattaligi, aholining yosh tarkibi, kasbi, jinsi va oilaviy ahvoli bo'yicha taqsimlanishi kabi parametrlarni tavsiflaydi . ­Psixografik xususiyatlar odamlarning mentaliteti haqida tasavvur beradi: shaxsiy xususiyatlar, turmush tarzi, o'zini o'zi qadrlash. Demografik va psixografik ­tendentsiyalarni o'ziga xos mulk xususiyatlari bilan bog'lash orqali siz potentsial xaridorlar yoki ijarachilar tomonidan unga bo'lgan talabning ko'tarilishi yoki pasayishini aniqlashingiz mumkin.
Ipoteka moliyasi
mulkka bo'lgan talabni amalda yo'q qilishi mumkin . ­1980-yillarning boshlarida biz foiz stavkalarining oshishi va ipoteka kreditining nisbatan mavjud emasligi sotilmagan mulklarning to'planishiga va ularning bozor qiymatining pasayishiga olib kelganini ko'rdik ­. Aksincha, ipoteka stavkalari pasayganda, 1982 yil oxiri / 1983 yil boshida va 1988 yilgacha davom etganda, ko'chmas mulk sotuvi OTTAning ko'plab shaharlarida tez o'sdi.