San diego davlat universiteti michael d. Joenk arizona davlat universiteti

14.1-JADVAL	(davomi)
To'lov sxemalari	Ijobiy va salbiy tomonlari	Kim g'alaba qozonadi

IKKI HAFTALIK IPOTEKA ( BWM )

To'lovlar ­har oyda emas, balki har ikki haftada amalga oshiriladi. Har safar muntazam oylik to'lovning yarmiga teng miqdorda to'lanadi. Ushbu sxema asosan 30 yillik qat'iy foizli ipoteka kreditlari uchun qo'llaniladi.­
foizlarni to'lashning umumiy miqdori ­oylik to'lovlar bilan odatdagi sxema bo'yicha sezilarli darajada kamroq. To'g'ri, qarz oluvchi tez-tez to'lashi shart va bu ushbu sxemaning ma'lum bir "noqulaylik" dir.
Ushbu sxema yil davomida 13 oylik (26 haftalik) to'lovlarni amalga oshirganligi sababli, ­ipoteka qarzi shartnoma muddatidan ancha oldin to'lanadi - odatda 20 yil ichida.

( GEM ) NI OSHTIRISH

Dastlab, oylik ­to'lovlar 30 yil muddatga belgilangan stavka bilan ipoteka bilan bir xil bo'ladi, lekin keyinchalik ular yiliga 4-742 % ga oshadi va kredit ­12-15 yil davomida to'lanadi .
Erta to'lash uchun ­kreditorlar ko'pincha ­qarz oluvchilarga muddatning boshida chegirma berishadi. Ushbu sxema tezlashtirilgan kredit to'lovlarini ta'minlaydi, ammo qarz oluvchilarni har yili katta miqdorda to'lashga majbur qiladi.
Kreditorlar ham , ­qarz oluvchilar ham foyda ko'radi. Qarz beruvchi o'z pulini tezroq oladi va qarzni imkon qadar tezroq to'lashni xohlaydigan qarz oluvchi pasaytirilgan va qat'iy foiz stavkasidan foydalanadi.

DIFFERENTSIALANGAN TO'LOVLAR BILAN IPOTEKA ( GPM )

Oylik to'lovlar kichikdan boshlanadi va keyin ko'payadi ­, odatda muntazam ravishda bo'lib-bo'lib. Kredit muddati va undagi stavka o'zgarmaydi.
Ushbu sxemaning maqsadi ­ob'ektni sotib olishning dastlabki bosqichini osonlashtirishdir . Kichik ­miqdordagi to'lovlar kelajakda kompensatsiya qilinadi. Bir kamchilik: muddatning boshida "amortizatsiya" mumkin, ya'ni. vaqt o'tishi bilan qarz kamaymaydi, ko'payadi.
Eng katta foyda oluvchilar ko'chmas mulkni ­sotib olishga yangi kelganlar, zarur kapitalni to'plashda qiynalganlar, lekin ularning daromadlari oshishini kutishlari mumkin va ular to'lovlarning o'sishiga dosh bera oladilar.

Agar siz uyni sotmoqchi bo'lsangiz, tabiiyki, siz raqobat bilan bir xil hududdagi boshqa uylarni sotishni ko'rib chiqasiz. Ammo uzoq muddatli investitsiya qarorini qabul qilishda ­siz ta'minot tushunchasini keng talqin qilishingiz kerak bo'ladi. Ya'ni: raqobatchilarni aniqlashda almashtirish printsipidan foydalanish kerak. Bu tamoyil shuni anglatadiki, odamlar ko'chmas mulk uchun ko'chmas mulkni sotib olmaydilar va ijaraga olmaydilar . Iste'molchilar har qanday mulkni foyda va xarajatlarning kombinatsiyasi sifatida ko'rishadi. ­Ko'chmas mulk odamlarning ehtiyojlarini, ya'ni ehtiyojlarini qondiradi va talabni yaratadi. Shuning uchun, talabni tahlil qilishda, bitta hudud yoki ko'chmas mulkning bir turidagi potentsial raqobatchilar ­bilan cheklanib qolmaslik kerak . Misol uchun, ba'zi bozorlarda arzon yakka tartibdagi kottejlar kondominium kvartiralari, treyler tipidagi ko'chma uylar va hatto ko'p qavatli uylardagi ijaraga beriladigan kvartiralar bilan raqobatlasha oladi ­. Shuning uchun, har qanday mulkka sarmoya kiritishdan oldin, xaridorlar va ijarachilarni ham qiziqtirishi mumkin bo'lgan ko'chmas mulkning boshqa turlarini hisobga olgan holda, u tegishli bo'lgan bozor chegaralarini va raqobatdosh mulklar doirasini aniqlang .

Принцип замеще­ния состоит в том, что люди покупают или арендуют недви­жимое имущество не как таковое, а видят в нем некое сочетание выгод и затрат.
Raqobatchilar ro'yxati


Объект
Ko'chmas mulkka investitsiyalarni tahlil qilishda barcha mumkin bo'lgan raqobatchilar aniqlangandan so'ng, ularning xususiyatlari va narxlarini ko'rsatgan holda raqobatdosh mulklar ro'yxatini tuzish kerak. (Ko'pgina yirik ko'chmas mulk investorlari talab va taklif ma'lumotlarini tahlil qilish uchun bozorga oid professional maslahatchilarni yollashadi ­.) Boshqacha qilib aytganda, har bir mulkning nisbatan ijobiy va salbiy tomonlarini aniqlashingiz kerak. Bunday ­bozor ma'lumotlari bilan siz o'zingizning (potentsial) mulkingiz uchun raqobatdosh ustunliklarni ham topasiz.
Ko‘chmas mulkni sotish narxi va ­ijara narxi talab va taklifning o‘zgarishi bilan belgilanishini yuqorida ko‘rsatdik. Xaridorlar yoki ijarachilarga mos keladigan narx ularning ehtiyojlari, shuningdek ularga taklif qilinadigan ob'ektlarning nisbiy narxlari darajasi bilan belgilanadi. Masalan , “Zukko sarmoyadorga” katagida ko‘rsatilganidek, agar ota-onalar farzandlari ­kolleji qoshidagi “mini internat”ga sarmoya kiritsalar, ular kollejda o‘qish davrida farzandi uchun soliqsiz uy-joy, o‘zlari uchun esa ko‘chmas mulk olishadi. Ammo ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda ob'ektning o'zi eng muhim komponent hisoblanadi. Qanday qilib undan ­eng yaxshi foydalanishingiz mumkin? Buning uchun investor quyidagi besh masalani o‘rganib, raqobatdosh ustunliklarni yaratishga harakat qilishi kerak: 1) mulkdan foydalanishni cheklash; 2) uning joylashgan joyi; 3) ­joyning xususiyatlari; 4) zaruriy takomillashtirish; 5) ko'chmas mulkni boshqarish.
Cheklovlardan foydalaning
ko'chmas mulk bilan xohlagan narsani qilishga haqli emas . ­Egasining huquqlari doirasi federal ­va shtat qonunlari va xususiy shartnomalar shartlari bilan cheklangan ­. Davlat tomonidan o'rnatilgan cheklovlar mahalliy qonunlar bilan bog'liq,
sog'liqni saqlash va sanitariya talablari . ­Xususiy cheklovlar huquqlarni o'tkazish to'g'risidagi hujjatlar, ijara, kondominiumlar to'g'risidagi qonunlar va amaldagi qoidalardan kelib chiqadi. Ushbu barcha cheklovlar tufayli, siz ­advokat bilan birgalikda mulk ­bilan nima qilishni istayotganingizni amaldagi qonunlar, qoidalar va shartnoma shartlariga muvofiqligini aniqlamaguningizcha ko'chmas ­mulk sotib olishga sarmoya kiritmasligingiz kerak.
Manzil

Удобство объекта недвижимости — то легкий доступ от места расположения объекта к тем мес­там, куда чаще всего отправляются люди из данного района.
Эстетически ценная среда в области сде­лок с недвижимо­стью — зто районы, застроенные красивы­ми маниями, районы, которые хорошо спла­нированы и содержат­ся в порядке, где мень­ше шума, чище воздух, не ведутся строитель­ные работы, ремонт коммуникаций и т.д.
Социально-эконо­мическая среда объекта недвижимо­сти — это демографи­ческие характеристи­ки и стиль Жизни тех, кто Живет либо работает неподалеку от данного объекта.
Правовая среда о&ьекта недвижи­мости — зто ограни­чения, налагаемые на использование соседних объектов.
Siz iborani eshitgan bo'lishingiz mumkin: "Ko'chmas mulk narxi ­eng ko'p uchta narsaga bog'liq - joylashuv, joylashuv, joylashuv." Albatta, bu narx bog'liq bo'lgan yagona omil emas, lekin mulk yaxshi joyda joylashgan bo'lsa, u, albatta, yanada jozibador sarmoya bo'ladi. Buni bilib, siz ­yaxshi joyni yomondan ajratishni o'rganishingiz kerak. Faqat shuni qo'shishimiz mumkinki, yaxshi joy - bu ma'lum bir xaridorning (ish beruvchining) o'ziga xos ehtiyojlarini boshqalardan ko'ra yaxshiroq qondiradigan joy. Yaxshi ­joy - qulay joylashgan va sifatli yashash muhitiga ega bo'lgan joy. Kelajakda biz qisqacha muhokama qiladigan turar-joy maydonining afzalliklarini aniqlash uchun tahlil sxemasi rasmda keltirilgan. 14.1
Qulaylik. "Qulaylik" atamasi ushbu hududdagi odamlarning tez-tez borishlari kerak bo'lgan joyga osongina etib borishini anglatadi. Masalan, ijarachilar va uy sotib oluvchilar ­odatda yaqin atrofda ta'lim muassasalari (maktab va kollejlar) bor yoki yo'qligiga qarab mahallaning nisbatan qulayligini baholaydilar ­; dam olish joylari (parklar, basseynlar, tennis kortlari); ish topishingiz mumkin bo'lgan korxona va muassasalar, madaniyat muassasalari (cherkovlar, kutubxonalar , muzeylar); chakana savdo do'konlari, xizmat ko'rsatish korxonalari ­, restoranlar, ko'ngilochar joylar. Uy-joy va noturar-joy binolari bozorining har qanday segmenti mijozlar - xaridorlar va ijarachilarga osongina kirishi kerak bo'lgan o'ziga xos xususiyatlar to'plamiga ega. "Qulaylik" kontseptsiyasining ­yana bir komponenti - bu transport kommunikatsiyalarining mavjudligi: avtobus liniyalari, taksi to'xtash joylari, metro liniyalari va mahalliy elektr poezdlari. Misol uchun, San-Fransisko shahri chekkasida joylashgan Piedmont (Kaliforniya) shahrida vokzallar va avtobus bekatlari yaqinidagi turar-joy binolari ijaraga olinadi va ulardan uzoqda joylashgan shunga o'xshash uylarga qaraganda osonroq sotib olinadi.
Yashash joyi. Odamlar "yashash joyi" haqida gapirganda, so'nggi yillarda ekologiyaga qanchalik katta e'tibor qaratilayotganini eslab , siz daraxtlar ­, daryolar, ko'llar va toza havo haqida gapirayapmiz deb o'ylashingiz mumkin . Ammo ko'chmas mulk bozorini tahlil qilishda ­yashash joyi atamasi keng talqin qilinadi. Ko'chmas mulkka sarmoya kiritayotganda, siz nafaqat tabiiy muhitning holatini, balki ushbu joyning estetik, ijtimoiy- iqtisodiy, huquqiy va soliq sharoitlarini ham yodda tutishingiz kerak .­
Atrof-muhit estetik ahamiyatga ega bo'lgan joylar yaxshi qurilgan va yaxshi rejalashtirilgan , tartibda saqlanadigan joylardir ­. Toza havo bor, qurilish va ta'mirlash ishlari uchun ­yer yirtilmagan . Odamlar ijtimoiy-iqtisodiy muhit haqida gapirganda, ular ma'lum bir saytga yaqin joyda yashaydigan yoki ishlayotganlarning demografiyasi va turmush tarzini nazarda tutadi. Huquqiy muhit a mavjudligini bildiradi
AQLI INVESTORGA
"Mini internat maktablari": ko'chmas mulkka sarmoya kiritish kollej to'lovlarini kamaytirishga yordam beradi
So'nggi yillarda kollej to'lovlarini kamaytirishga urinayotgan ko'plab ota-onalar o'z farzandlari uchun "bolalar kondominiumi" deb ataladigan narsalarni sotib olishmoqda. Bola uchun maktab-internatdan joy sotib olinadi va shu bilan ota-onalar ­ko'chmas mulkka sarmoya kiritadilar, ular bolani tugatgandan keyin foyda bilan sotishlari mumkin.
Endi moliyaviy rejalashtiruvchilar va buxgalterlar ­xuddi shu g'oyaning yangi versiyasini taklif qilmoqdalar: mini-internat. Bu, Coopers & Lybrand buxgalteriya firmasining soliq maslahatchisi Jeyms Avedisian tushuntirganidek, “farzandingiz u yerda yashashi va ijara menejeri sifatida faoliyat yuritishi uchun universitet kampusidan butun bir guruh bolalar uchun uy sotib olish” degani.
"MINI-BOARDING" AVTOZYATLARI
“Mini-internat”ning “bolalar kondominiumi”ga nisbatan bir muhim ustunligi bor: bola ijarachilarni tanlash, ijara haqini yig‘ish va hokazolar uchun maosh olish huquqiga ega va u yig‘ilgan puldan o‘qish uchun haq to‘laydi. Ammo ota-onalarning soliq majburiyatlari nuqtai nazaridan ­uning ish haqi xarajat hisoblanadi, u mini-internatni ijaraga berishdan olinadigan soliqqa tortiladigan daromaddan chegirib tashlanishi mumkin. Ushbu sxema chegirib tashlanmaydigan kollej ­to'lovlarini chegirib tashlanadigan biznes xarajatlariga aylantiradi.
yiliga 3000 dollardan kam daromad olsa, shaxsiy daromad solig'iga hech qanday ta'sir ko'rsatilmaydi . ­Shu sababli, bolaning maoshi ­bu miqdordan oshmasa, soliqqa tortilmaydi. Va soliqqa tortilsa ham, eng past stavkada - 15%.
“Mini internat maktablari, ayniqsa, ­yalpi daromadi yiliga 100 000 dollardan kam bo'lgan ota-onalar uchun foydalidir” , deydi Sidni Kess, ­Peak Marwick Main and Company, buxgalteriya firmasining soliq maslahatchisi. - Gap shundaki, Ichki daromad xizmati (AQSh Federal soliq agentligi) ruxsat beradi

Налоговая среда объекта недвижимо­сти — это сумма на­логов на недвижи­мость и муниципаль­ных сборов, которые должен платить вла­делец, и объем государ­ственных услуг, на ко­торые он имеет право.
qo'shni binolardan foydalanish uchun ruxsat yo'q. Shuni yodda tutingki, sizning mahallangizda mahalliy cheklovlar yoki bitimlarni tartibga solish bo'lmasa ham, siz sotib olgan to'rt xonadonli kottej atrofidagi uylar ­sizning uyingiz qiymatini pasaytiradigan tarzda qurilganligi aniq bo'lishi mumkin. Va nihoyat, siz mulkingizning soliq muhitini hisobga olishingiz kerak. Buning ortida siz to'lashingiz kerak bo'lgan mol-mulk solig'i va kengash to'lovlari miqdori, shuningdek siz foydalanadigan davlat xizmatlari miqdori (bu politsiya xizmatlari, o't o'chirish bo'limi, maktablar, bog'lar, suv, kanalizatsiya, axlat yig'ish, ­jamoat kutubxonalari). Mulk solig'i nafaqat yuk. Bir tomondan, bu xarajatlar, lekin boshqa tomondan, ular ­ob'ektdan foydalanadiganlarga sezilarli foyda olish huquqini beradi.
Sayt tavsifi
Uyning ostidagi uchastkaning asosiy xususiyatlaridan biri uning o'lchamidir. Ba'zi odamlar ­turar-joy binosini xohlashadi - xoh o'z uyi, xoh kondominium -
soliqlarni hisoblashda o‘z daromadlaridan yoki boshqa soliq solinadigan daromadlaridan “mini-internatlar” faoliyatidan 25 000 AQSh dollarigacha bo‘lgan yo‘qotishlarni chegirib tashlasinlar ”. ^bitta
Agar ota-onalar yiliga 100 000 AQSh dollaridan ortiq tuzatilgan yalpi daromad olsalar, ular uchun soliqqa tortiladigan daromadni hisoblashda chegirib tashlashga ruxsat berilgan miqdor kamayadi, 150 000 AQSh dollari miqdorida daromad bo'lsa, u nolga teng. Ammo bu erda ham oiladagi yo'qotishlarni saqlab qolishning bir yo'li bor” - uyni ­daromadi 100 000 dollardan kam bo'lgan bobo yoki buvining nomiga rasmiylashtiring.
"Mini internat" g'oyasi qanchalik jozibali bo'lsa ham, u xavf-xatar bilan birga keladi, ayniqsa ­menejer hali juda yosh. "U hech narsa to'lamaydigan do'stlarini uyga olib kirishi mumkin ­", deydi janob Avedisian. “Agar ular to'lamasa, bu onam va dadam uchun sof yo'qotish bo'ladi. Uyga zarar yetkazsalar, uning qiymati tushadi”.
Ushbu xavf-xatarlarni bilib, ko'plab ota-onalar oddiyroq variantni afzal ko'radilar. Bu oilaning o'z firmasiga ega bo'lgan taqdirdagina ishlaydi va ota-onalar o'smir bolani o'z firmalarida ishlashga olib borishlaridan iborat. Bunday holda, ko'chmas mulkka investitsiyalar bilan bog'liq yo'qotishlar ­soliqqa tortiladigan daromaddan chegirilmaydi va bola bepul uy-joyga ega bo'lmaydi. Ammo, xuddi "mini internat"da bo'lgani kabi, bolaning maoshi ham oilaviy firmaning xarajatlariga kiritilishi mumkin. Va, albatta, agar bola 3000 dollardan oshmasa, ish haqi solig'ini to'lamaydi .
IRS TOZA QILISH MUMKIN
Lekin ehtiyot bo'ling. Agar siz bolaga uydagi basseynni tozalash uchun pul to'layotgan bo'lsangiz va bu pulni ish haqi deb atasangiz, IRS bunday imkoniyatni qabul qilmaydi. "Pulni savdo yoki biznesda topish kerak ­", deydi janob Avedisian.
Biroq, ota-ona firmasida faqat yoz oylarida ishlaydigan bola ­boshqa paytlarda “maslahatchi” sifatida qolishi mumkin. “Oilaviy biznesda oʻsgan yigitlar, ayniqsa, agar u chakana sotuvchi boʻlsa, koʻpincha ­nimani saqlash va nimani sotishni juda yaxshi biladi”, deydi janob Avedisian.